כיצד ניתן להתנגד לשומת נכס נמוכה במסגרת הליך כינוס נכסים?

מדוע שומת הנכס כה משמעותית בהליך

שומת השמאי משמשת בסיס לקביעת מחיר הפתיחה במכרז, ולעיתים אף להערכת הכדאיות הכלכלית של המשך ההליך כולו. שומה נמוכה מדי עלולה למשוך מציעים המצפים למחיר מציאה, ובכך להנציח מחיר נמוך מהראוי גם בתום המכרז.

מעבר לכך, שומה נמוכה עלולה להשפיע גם על עמדת הנושים המובטחים והבלתי מובטחים ועל שיקולים הנוגעים לכדאיות המשך ההליך מול חלופות אחרות, ולכן מדובר בנתון שיש לבחון בקפידה ולא להשאיר ללא בדיקה.

הבסיס להתנגדות לשומה

התנגדות לשומה נמוכה יכולה להתבסס על מספר טענות: השוואה לעסקאות דומות שנעשו לאחרונה באזור במחירים גבוהים יותר, טעות בשמאות עצמה, אי התחשבות במאפיינים ייחודיים של הנכס המעלים את שוויו, או שימוש בשיטת הערכה בלתי מתאימה לנכס הספציפי.

ככל שההתנגדות מגובה בנתונים מספריים ובדוגמאות קונקרטיות, ולא רק בטענה כללית שהשומה "נמוכה מדי", כך גדל הסיכוי שהיא תיבחן ברצינות על ידי הגורם המוסמך.

הגשת בקשה לשומה נגדית

הדרך המקובלת ביותר להתנגד לשומה היא הגשת בקשה מנומקת לגורם הממנה, ובה מבוקש למנות שמאי נוסף שיבחן את שווי הנכס באופן עצמאי, או לחלופין להגיש חוות דעת שמאית נגדית שהוזמנה ומומנה על ידי המבקש עצמו.

במקרים מסוימים ניתן להסתפק בהגשת השגה מפורטת מול השמאי המקורי, המבקשת ממנו להתייחס לנקודות ספציפיות שהתעלם מהן, אך כאשר הפער בין הציפייה לשומה בפועל משמעותי, שומה נגדית מלאה עשויה להיות הכרחית.

מי נושא בעלות השומה הנגדית

ככלל, הצד המבקש לערער על השומה הוא לרוב זה שנושא בעלות הראשונית של השומה הנגדית או חוות הדעת הנוספת, אלא אם הגורם המוסמך מורה אחרת, למשל אם מתברר בדיעבד שהשומה המקורית הייתה שגויה באופן מובהק.

אם ההתנגדות מתקבלת ומתברר שהשומה המקורית הייתה אכן נמוכה מדי, ייתכן שההוצאה על השומה הנגדית תוכר כהוצאה לגיטימית של ההליך ותוחזר מתוך התמורה, אך אין בכך ודאות מוחלטת.

לוחות זמנים והשלכות של איחור בהתנגדות

להתנגדות לשומה יש לרוב חלון זמן מוגבל מרגע קבלת השומה או פרסומה, ולכן חשוב לפעול במהירות מיד עם קבלת הידיעה על תוכן השומה, שכן איחור עלול לגרום לכך שהמכרז ייפתח על בסיס השומה השנויה במחלוקת.

גם אם המכרז כבר נפתח, במקרים מסוימים עדיין ניתן להעלות את הטענה כחלק מהתנגדות כללית להליך המכירה, אך ההליך יעיל וסיכוי ההצלחה גבוה משמעותית כאשר הפעולה נעשית בשלב מוקדם.

מתי לפנות לייעוץ משפטי

שומה נמוכה עלולה לגרום נזק כספי משמעותי, ולכן חשוב לבחון אותה בעין ביקורתית מיד עם קבלתה, ולהיעזר בעורך דין ובעת הצורך בשמאי מקצועי שיוכל לבסס את ההתנגדות בצורה מקצועית ומשכנעת.

מאחר שכל מקרה תלוי בנתוני הנכס הספציפי ובנסיבות ההליך, אין להסתפק במידע כללי, ומומלץ לפנות לייעוץ משפטי פרטני בהקדם האפשרי לאחר קבלת השומה.

שאלות ותשובות נפוצות

מי ממנה את השמאי בהליך כינוס?

השמאי ממונה בדרך כלל על ידי הגורם המפקח על ההליך, לעיתים בהמלצת הכונס.

האם החייב רשאי להזמין שמאי מטעמו?

כן, החייב רשאי להזמין חוות דעת שמאית נגדית מטעמו כדי לתמוך בהתנגדותו.

כמה זמן יש להגיש התנגדות לשומה?

פרק הזמן משתנה בין תיקים, ולכן חשוב לבדוק את המועד הרלוונטי מיד עם קבלת השומה.

מה קורה אם שתי חוות הדעת סותרות זו את זו?

הגורם המוסמך יבחן את שתי חוות הדעת, ולעיתים ימנה שמאי שלישי מכריע.

האם התנגדות לשומה עוצרת את ההליך כולו?

לא בהכרח, אך היא עשויה לעכב את פרסום המכרז עד להכרעה בעניין השומה.

האם אפשר להתנגד לשומה גם לאחר שהמכרז פורסם?

זה קשה יותר אך לא תמיד בלתי אפשרי, בהתאם לשלב ולנסיבות הספציפיות.

מה משלמים על שומה נגדית?

לרוב המבקש נושא בעלות הראשונית, אלא אם נקבע אחרת בהחלטת הגורם המוסמך.

האם עסקאות השוואה הן ראיה מספקת לטעון שהשומה נמוכה?

הן יכולות לשמש בסיס חזק להתנגדות, אך משקלן נבחן ביחס לכלל הנתונים.

האם ניתן לבקש ביקור חוזר של השמאי בנכס?

במקרים מסוימים ניתן לבקש זאת, בעיקר אם נטען כי מאפיינים מהותיים לא נבדקו.

האם נושה יכול להתנגד לשומה גבוהה מדי?

כן, גם נושה עשוי להתנגד אם השומה אינה משקפת נכונה את שווי הנכס לרעתו.

האם שיפוצים שבוצעו בנכס משפיעים על השומה?

כן, שיפוצים ושדרוגים משמעותיים צריכים להילקח בחשבון בקביעת השווי.

מה קורה אם השמאי לא ביקר בנכס בפועל?

זו יכולה להיות עילה משמעותית להתנגדות, בהתאם לנוהג המקובל ולנסיבות התיק.

האם התנגדות שנדחתה ניתנת לערעור?

ייתכן, בהתאם למסלול ולערכאה שדנה בעניין, ומומלץ לבדוק זאת עם עורך דין.

האם כדאי לפנות לעורך דין לפני הגשת התנגדות לשומה?

כן, כדי לוודא שההתנגדות מנוסחת כראוי ומוגשת במועד הנכון.

האם ניתן להסתמך על הערכת שווי שנעשתה על ידי סוכנות תיווך בלבד?

הערכה כזו יכולה לתמוך בטענה, אך לרוב אינה שקולה לחוות דעת שמאית מוסמכת ומפורטת.

האם מיקום הנכס יכול להשפיע על הטענה נגד השומה?

כן, מאפיינים ייחודיים של המיקום, כגון קרבה למוסדות ציבור או תשתיות, עשויים להיות רלוונטיים לטענה.

האם אפשר לבקש עיכוב פרסום המכרז עד להכרעה בהתנגדות לשומה?

ניתן לבקש זאת, והחלטה בעניין תלויה בשיקול דעת הגורם המוסמך ובנסיבות התיק.